从房地产商看平凉楼市

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  原标题:从房地产商看平凉楼市

  ——平凉房地产市场现状调查(二)

  记者 李芳芳

  沙子卖水泥价

  原料价格上涨

  从去年9月份就开始计划换房的焦娜,在了解了一圈当前的平凉房价后,只好暂时放弃了换房的打算。

  她住在平凉某知名房产企业开发的一处精品住宅小区。从去年秋季开始,这处小区及周边同一开发商修建的后期楼盘,成了平凉交易最为火爆、房价上涨也最快的区域。

  焦娜家现有住房是一套98平方米的小户型,从长远角度考虑,换一套大户型无论对孩子的成长,还是从家人的居住舒适度来说,都显得非常必要。

  她想在本小区换一套130多平方米的大户型房,然而房源十分紧张,物以稀为贵,看中的一套136平方米的精装二手房,一平方米卖到了9000元,严重突破了自己的心理价位,也超出了家庭承受能力。不愿换到其他小区的她,只好暂时继续“蜗居”在小房子里。

  焦娜的经历在平凉不是个例。从去年就一路攀升的房价,促使不少人产生了换房的想法,同时又“无情”地浇灭了很多人换房的热情。

  早已换了房的人优哉游哉,名下房产增了值的更是做梦都会笑出来。和焦娜同一个小区的陈鹏举,儿子工作签到了外地,去年年底本打算趁着好价钱,卖掉给儿子准备的婚房,然而看着那段时间房子一天一个价,也舍不得出手了,想“等等再看,说不定还能再涨涨”。

  打算换房的市民要么迎难而上,咬紧牙关换了新房,要么像焦娜这样知难而退,再次观望。采访中,大部分市民表示平凉房价涨幅太快,已经超出了普通家庭的承受能力。

  “沙子卖出了水泥价,建材价格上涨,房价肯定会受影响。”记者调查发现,在平凉房地产开发商看来,平凉房价的上涨,与去年全国环保政策收紧,沙厂、石料厂等不符合环保规定的企业全部关停,继而导致原材料价格上涨不无关系。

  一位姓刘的房地产从业人员告诉记者,2016年,平凉建筑材料市场上,一方沙子还是几十块钱,现在涨到了两百块钱左右,平凉没有沙子,很多企业一直在陇县、固原这些地方采购。

  从去年开始,国家对违反环保政策的企业采取了高压态势,对不符合规定的小作坊和小型企业均进行了关停。数据显示,平凉2017年以雷霆手段,先后依法取缔或关闭河道非法砂场及疏浚点155处。

  房地产业内人士认为,下游生产商锐减,生产量满足不了本地市场需求,本地建筑企业只得寻求外地供应商,导致了成本的增加,因而处在产业链上游的房地产企业势必会随之水涨船高,提高楼价。

  马玉龙在平凉经营一家建筑工程公司,前几年承揽过楼房建设工程,最近两年一直从事道路桥梁的建设。他最直观的感受是,去年沙厂关停以后,平凉一方沙子从以前的50元—80元不等涨到了现如今的180元以上。据他介绍,平凉大多数建筑企业就近到宁夏的泾源和固原采购沙子,华亭及部分崆峒区的公司甚至到陕西拉沙,“有时候沙场还不出具发票,你若要不买有人抢着买。”

  李强(化名)是崇信县某沙厂老板。沙厂关停后的一些剩余库存,在去年秋后卖到一方140元—150元的价钱,最高时还涨到180元一方。

  与此同时,受政策影响,全国各地的水泥、钢材、陶瓷等原材料均出现不同程度的涨价,钢材从原来的一吨2000多元涨到了4500元左右,价格翻番。

  记者在走访调查中注意到,平凉中心城区一处新开售楼盘的售楼中心,在比较显眼的位置立了一块牌子,上面清楚的标明了沙子、石料、水泥、钢材等原材料价格,以便购房者了解当前楼房的建设成本。

  地价税费增长

  房价水涨船高

  魏林(化名)是平凉某房地产开发公司的负责人,多年来他的公司一直在县上发展。去年,为了企业的长远考虑,也为了拓展业务、承担更大的社会责任,他携公司进军平凉中心城区房地产市场,以期在更广阔的天地实现自己的房产梦。

  对于平凉当前房价高企的现象,他认为除了原材料的上涨,还与人工工资及地价有很大关系。

  人工工资方面,两三年前平凉建筑工地上,一个小工一天的劳务费是100元,大工200元,而现在小工工资涨到了180元左右,大工工资更是逼近了300元。

  焦娜是平凉一家房产开发公司售楼处置业顾问,她对此前换不起房的际遇也表示释然,“毕竟人工工资上涨厉害,你就是拿200块钱找个搬砖的人,也不一定能找下。”

  一些业内人士表示,出现这种情况的原因,一方面在于劳动人员正常的工资上涨,另一方面在于许多农民工为了多挣钱,选择到外地打工而远离本地,造成本地用工市场人力资源相对紧缺。

  魏林认为,房价历来与地价相伴相生,房价的上涨会刺激开发商争相拿地,地价的飙升也会引起房价的增长。

  他告诉记者,8年前,平凉土地拍卖价格一般在每亩百万元左右,最高200万元。地价在房价中的占比约为1000元/平方米。而现在,一亩地的拍卖价格上涨了近两倍,地价在房价成本中的占比也随之增加。

  此外,近年来平凉征地成本也在一路上涨。焦娜回忆,2012年前后,平凉一套中小型院子,十几万最多二十万元就能征来,而现在翻了几番。

  采访中,多家房产企业负责人均表示,在推动房价上涨的诸多因素中,还有一个特殊情况不容忽视,即税务实行营改增后,房地产企业实际税负的“不降反升”。

  据他们反映,营改增之前,房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、房产税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。其中营业税、土地增值税、企业所得税是房企的三大税种,针对房地产企业的收费项目有几十种。

  营改增后,税种由营业税改为增值税,其他税种不变,税率由原来的营业税5%改为增值税11%。单从税率方面看,税率有较大提高,但因增值税存在抵扣链条,只对增值额征税,而营业税是对全部营业额征税,所以从理论上讲,最终会降低整体税负。

  不过,据专业人士分析,营改增后,房地产企业在被认定为增值税一般纳税人,适用一般计税方法,按照增值税率11%计税的情况下,房地产企业整体税负根本不可能减少,将比营改增前增加售房收入的2%至3%。这种情况下,假设房地产企业一个项目的销售收入是100亿元,营改增后整体税负将增加2亿元至3亿元,也意味着净利润将减少2亿元至3亿元。

  平凉某房地产企业负责人认为,按照目前增值税最高标准17%收,企业成本收入率不高的情况下,可能取得的可抵扣进项税额占售房收入的百分比很难超过17%,所以企业压力较大。

  消费需求升级

  开发理念转型

  看到自己公司开发修建的楼盘如此抢手,平凉一家知名房地产企业负责人表示,公司旗下某某花园小区属于资源型楼盘,其自身的区位优势决定了市场销售局面,加之房源紧俏,一房多抢的现象自然不难理解。

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