现在买房，10年后仍然能稳赚不赔吗?
发广告找微总 1000+人已得到帮助
提示：武威便民信息发布请加微信cairen0123,目前发布信息有公益援助优惠，全城最低价5元/天起，商业广告15元天起，即将恢复原价。
今天的内容，要帮大家解决一个很实际的问题：
都说我国未来要做大城市群，那这么多的城市群，到底哪个最有前景，哪个城市群的房产最值得买(300785,股吧)进？
首先，简单回溯一下历史：
城市群这个概念，最早提出来都是2006年的事了，在当年出台的国家“十一五”规划里，第一次明确提出，要把城市群作为推进城镇化的主体形态。
2007年十七大报告指出，要以大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培育新的经济增长极。
2012年十八大报告指出，继续实施区域发展总体战略，科学规划城市群规模和布局。
2013年中央城镇化工作会议提出，要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群。
2014年《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》及“十三五”规划，要求建设总计19个城市群。
2015年，《人民日报》宣布，我国将形成包括环渤海、长三角、珠三角、长江中游和成渝5个超级城市群。
2018年，国务院《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》指出，以京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、中原城市群、关中平原城市群等城市群推动国家重大区域战略融合发展，建立以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式，推动区域板块之间融合互动发展。
2019年，发改委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，又指出要“有序实施城市群发展规划。加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。”
提法花样翻新，概念层出不穷，数量忽多忽少，重点忽明忽暗，如果你此前对城市群没有啥概念，确实容易被绕晕。
那么，我们到底该怎样看待“城市群”呢？前前后后这么多城市群，到底哪些才能成气候，值得我们去买入呢？
業問先直接给大家上结论：
从实力、定位和概念上来说，完全不用担心前景的，可以放心买入的城市群，有且仅有长三角和粤港澳大湾区。
当然，长三角和粤港澳大湾区里面具体怎么买，也需要一些挑选的技巧，但总体来说不是特别难，总体风险也相对较小。
在长三角和粤港澳大湾区之外，相对价值还行的城市群包括京津冀和成渝。
之所以说是相对价值还行，是因为这两个城市群因为发展定位、人口结构、地域特性等多方面的原因，虽然最终也能形成相当规模的发达城市群，但城市群里面的落差会比长三角和粤港澳大湾区要更大，单就买房这件事来说，里面隐含的坑也更多。
长江中游城市群比较特殊，虽然整体实力和发展后劲都很不错，但长沙、武汉基本上都是强省会弱周边的状况，而且从投资角度来说，或者因为政策限制，或者因市场供需关系，现在入场的话，都需要有长持的耐心。
至于其他的城市群，基本也就是只有一个文件，包装了一个概念，最终或许能够顺利“成群”，或许不能，但業問觉得整体投资的价值不大。
与其从“城市群”的概念来找投资的方向，还不如具体到一个一个的城市来分析，这样的话还是能找到像西安、郑州这样值得入场的好城市。
为啥会有上面的结论？第一是人口流入的情况，第二是产业结构和增长空间，第三是各种政策落地的执行力。
人口方面，2011年到2016年，北京和上海是人口流入的主要目的地。
随着北京和上海开始明确控制人口总量以后，第一个变化是人口还是往周边溢出，天津、杭州都由此受益。
第二个变化是广州和深圳成为了人口流入的主要目的地。
按照规划，到2035年，广州常住人口规模将在2000万人左右，而2019年广州常住人口为1530.59万人。如此一来，2035年以前，广州平均每年可增加约30万人口。
至于深圳，不仅连年保持着常住人口的高增长态势，2020年更是计划新增户籍人口50万，而且深圳在对高端人才的吸引程度上，目前仅次于上海，优于北京和广州。
以前的深圳是年龄结构年轻，但高学历人群占比不一定比得过北上广，但现在地方砸下重金，给引进的高端人才派红包、分房子、给高薪，已然有了弯道超车的迹象。
上海虽然也在主动控制人口规模，但目前的态势更像是“腾笼换鸟”，中高端人才仍然对上海趋之若鹜，而一些相对不那么赚钱的产业和人口，则开始往周边城市分流。
总体来说，如果说粤港澳大湾区是诸侯分治，那长三角就是向心力极强，以上海为核心，以区域性的二三线城市群为延展，整体产业配套和人口分布都非常好。
成渝的话，作为西部综合实力最强的两个超大城市，在片区内对于人口的吸引力也是毫无疑问的。
虽然在吸引跨省人员的魅力上不如长三角和粤港澳大湾区，但也确实在西部形成了明确的虹吸效应。
至于其他的城市群，虽然龙头城市新增人口的势头也不错，但总体来说人口流入的来源主要还是本省及周边，不太像长三角和粤港澳大湾区那样是更多吸纳跨省的人员。
这也是为啥業問会说，在长三角、粤港澳大湾区、京津冀和成渝之外，其他城市群还需要具体问题具体分析。
然后是得看产业。
为何长三角、粤港澳大湾区、京津冀和成渝能够吸引人口流入，因为总体来说，这几个城市群不仅GDP总量高、增长快，更重要的是具备明显的产业结构优势，而且能够提供大量的高薪工作。
哪些行业能够提供高薪工作？基本上都分布在IT&互联网、房地产、精密制造业和金融等几个领域，而这些行业本身也是高度集聚的。
另外，城市群的经济结构中第三产业占的比重越大，所能创造的中高收入就业岗位也会越多。
总体来说，在产业对人才的吸引力上，长三角和粤港澳大湾区仍然独占鳌头。而且两个城市群各有优势，也都形成了自己的特色。
至于京津冀，由于北京严控人口并主动将部分产业功能外迁，所以这几年产业人才是处在净流出的状态。
成渝里面，能够更多吸引高薪人才的更多还是成都，重庆受限于产业结构的问题，在这方面的竞争力要略逊一筹。
至于其他城市群，也不是说没法靠产业吸引人，但它们所产生的人口流入，主要还是靠行政规划和城市建设的方式来加速完成的，产业本身发挥的作用还有待提高。
最后是得看政策落地的执行力。
我之所以强调执行力，而不是单纯的政策，就是因为这几年各种政策利好实在太多，都快数不过来了。
国家出政策是好事，但能不能执行下来，得看地方上的本事。不是每个国家派发的红利，都能被地方转化为实打实的收益。
从業問的角度来看，文件和政策只对人口持续增长、产业持续优化的城市群有效，对于那些人口增长乏力，产业也看不到亮点的地方，文件和政策最终也都只能落在纸面，很难真正兑现。
尤其现在我国经济已经从高增长阶段进入L型筑底周期了，还真不是每一个上面画下来的饼，下面都能一五一十的消化掉。
最后，简单粗暴的打分建议环节：
10分：满分区域，未来国运的首要担当。
长三角、粤港澳大湾区，建议重点买入上海、深圳。除此之外，可以重点关注杭州、苏州、南京、广州、珠海、佛山、东莞这几座城市。
8分：还行的区域，值得重点考虑的高价值区域。
京津冀、成渝城市群，建议重点考虑北京、成都。
如果为了“高考红利”可以布局天津，如果考虑性价比可以去北三县。
重庆之所以在优先级上略逊于成都，一方面是本身产业结构和人口流入的状况不如成都“优质”，另一方面社会经济的整体表现也不如成都健康。
成都和重庆之外的周边城市，業問的建议是自住按需求买，投资就算了。它们都是被这两座区域超级城市虹吸的命。
6分：可以考虑的区域，布局没问题，但选择要谨慎。
长江中游城市群和海峡西岸城市群可以算是典型的6分区域。
这两个城市群都是典型的点强面弱的状态，产业和人口发展上虽然比不过前面的几个城市群，但优点就是能够最大化的集聚周边区域的产业和人口，并在核心区域内实现效率的最大化。
所以，长沙、武汉、厦门、福州都是可以考虑的长期投资的城市，至于南昌……我暂时还看不到江西后来居上的魄力和决心，再观察观察吧。
所有在上面没有被提到的城市群，在業問看来基本都只能打到6分以下，也就是“没事别过去投资”的区域。
第一，这些城市群的概念最终能不能落实，还真是个问题。
第二，我总感觉关中平原城市群、中原城市群这样的概念，最终也都是方便对应城市群里面的几个核心城市进一步做大做强，保持自己的稳固地位。
所以，就像業問前面说到的那样：这些城市群里有值得投资的城市是没错，但从投资角度来说，城市群的概念反而是需要排除的“干扰”因素，更值得关注的是目标城市的综合素质本身。
好了，今天就聊到这里，希望能帮助大家总体厘清对于各大城市群的认知。
如有其它问题，欢迎加業問微信申请加入区域群，数千位群友等着你哦！
最后帮菜基打个小广告！
菜基的基金入门课上线啦！拼团价1折仅需9.9元，就可以获取全套的基金赚钱知识！
无论你是零基础的理财小白，还是每月闲钱理财的上班族，或是想要长期配置基金的新中产，先从这套课程入门绝对不会错。
如果你认同现在的行情正是布局的好时候，那不妨赶紧行动起来哦！
如果你想一步到位，成为基金年度会员，请添加菜鸟学院 | 小2微信（caidaozhushou2）咨询。
本文首发于微信公众号：菜鸟理财。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑：李显杰 ）
