上海104个抢手学区房

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　　学区房可能是唯一不受调控政策影响的投资品种，在一些名校扎堆的区域，一套性价比较高的学区房背后总有一串客户在排队求购。经记者调查，目前在一些市重点、区重点公立学校聚集的板块中，学区房几乎每月挂牌价都有5%~10%的上涨。

　　理财一周报对上海18个区县的重点中小学附近的学区房进行大排查，精选出13个区的52所重点中小学附近104个学区房楼盘逐一分析、点评。

　　上海104个供不应求的学区房全点评

　　重点中小学聚集地，学区房每月涨5%

　　理财一周报记者/董琳霞

　　 “学区房可能是唯一不受政策影响的投资品种，在一些名校扎堆的区域，一套性价比较高的学区房背后总有一串客户在排队求购，他们中有些是专炒学区房的投资客，有些则是为子女入学铺路的真正学区房需求客户。”21世纪不动产分析师黄河涛向理财一周报记者表示。

　　学区房常年供不应求

　　黄河涛告诉记者，学区房常年处在供不应求的状态中，价格也是稳步走高，特别是一些既有学区房概念，又有拆迁概念的老公房，更为抢手，即使是调控频袭的2010年，也未见学区房挂牌贱卖的情况。

　　经记者调查，目前在一些市重点、区重点公立学校聚集的板块中，学区房几乎每月挂牌价都有5%~10%的上涨。而在许多名校附近，一些中介门店光学区房业务，每月也能赚个盆满钵满。

　　在浦东源深板块，最热门的学区房“梅园新村”目前挂牌价为3.6万元/平方米，而在年初该小区大部分房源的挂牌价为3万元/平方米左右；在卢湾中学附近，海华花园目前的挂牌均价已达到了3.3万元/ 平方米，部分房源挂牌价高达3.8万元/平方米，较去年同期已有40%的上浮。

　　如今每到中小学入学报名期，校方会按照就近入学原则招募生源，到周边对口派出所查找学区内适龄孩子的名单，导致部分学区房在短短几年内被频繁易主。在长寿路上的一家中介门店店员告诉记者，许多客户都是借钱并贷款买了学区房立即迁入户口，一解决孩子的入学问题后就将学区房挂牌出售并转按揭，随后迁出户口，由于被频繁交易，导致学区房的售价居高不下。

　　“购入学区房就不存在亏本的情况”

　　不过，目前也有很多业主购买了学区房后却就学未果，由于指望着学区房入学的家庭越来越多，学校方已经无力承受这么庞大的生源而规定了一些限制条件。例如，一些市重点小学要求，住房必须在街道派出所管辖范围内，孩子必须是上海户口，户口必须落在没有用过名额的片区内房产上，父母户口也必须在这套房产上，而且房主必须是孩子父母，不能是爷爷奶奶、外公外婆或是家里的其他亲戚朋友，而且必须落户满3年。

　　 “在严苛的条件下，也有许多之前购买学区房的客户最终竹篮打水一场空，所以购买学区房，一定要提前，一般在孩子3岁时就应当购入，还有，必须要搞清楚周边学校招生的规定。”中介人士称，即使搞清了所有的规定，在购入学区房等孩子上学期间，各个学校的规定还在不停变化，好在学区房的保值、增值性较强，购入学区房就不存在亏本的情况，因此，学区房才会一直持续着供不应求的行情。

　　本期，理财一周报对上海18个区的重点中小学附近的学区房进行大排查，精选出13个区的52所重点中小学附近104个学区房楼盘进行点评。因崇明、奉贤、金山、青浦、松江区域内重点中小学很少，有的区域基本没有，因此不在本期学区房点评范围内。

　　传统黄金地段，学区房售价高企

　　理财一周报记者/董琳霞

　　静安区名校众多，几乎每个板块的房源都能划入一所名校的范畴内。

　　目前在静安区较知名的学校包括：静安区教育学院附属学校小学部、上海第一师范附属小学、上海市静安小学、上海市威海路第三小学、上海市静安区第一中心小学、上海市民立中学、同济大学附属七一中学、万航渡路小学等等。

　　由于处在传统黄金地段，片区内学区房售价高企，老公房挂牌价一般都在30000元/平方米上下，房龄在5年内的高层公寓房和次新房，挂牌价一般都在30000—45000元/平方米，而一些豪宅项目，例如中凯城市之光、西康路989以及静安豪景苑，售价一般都在50000—70000元/平方米。

　　在静安区，几乎没有新房学区房供应，学区房大多存在于一些老公房和新式里弄中，老公房房龄一般都在10年以上，面积在30—60平方米，新式里弄大多为使用权房，报价高企，有些新式里弄房10平方米就要60多万元；公寓房方面，面积大多集中在80—120平方米，静安寺周边、西康路沿线的北静安板块公寓房最为抢手。

　　以北静安为例，教育资源包括静安区第一中心小学、上海市第一中学、市西中学、静安区教育学院附属学校、华师附小、二工大分院；轨交7号线及数条公交线路更是形成了强大的交通网络。北静安板块目前主要在售的学区房包括达安锦园、静安凤凰苑、静安枫景、静安豪景、静安艺阁、泰府名邸、君御豪庭等。

　　上海第一师范附属小学

　　地址：万航渡路299号

　　特色：语文类、专业学科类

　　级别：名校附属小学

　　学区房推荐：三和花园、沪中新苑

　　代表楼盘：三和花园

　　地址：延平路123弄

　　均价：29000元/平方米

　　配套：该小区是上海市第一批外销房，周边配套齐全。距离轨交2号线静安寺站10分钟路程，出门就是武定菜场和农工商超市，邻近第一中心小学幼儿园、童欣幼儿园、常熟路幼儿园以及家乐福。

　　点评：静安区目前可以选择的学区房少之又少，三和花园是少有的市场放量相对较大的楼盘，该项目由于是上世纪90年代末建造的，房龄很老，但是房源售价算是静安区的谷底价格，适合方便孩子就学的过渡型置业。

　　代表楼盘：沪中新苑