西部小城武威楼市疯狂:农民一生积蓄加贷款仅买旧房

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(资料图)

  《中国新闻周刊》记者/苏晓明(发自甘肃武威)

  9月9日下午,一位老人佝偻着背,走进了甘肃武威市凤凰路上的一家二手房中介公司。这是他最近7天第4次来此,这位武威市古浪县的农民,只想进城为儿子买一套婚房。

  最终,他选择了一套90平方米的二手房,1997年的老房子,价格36万。他年近6旬,为付房款拿出了一辈子积蓄,还贷了17万。这是他一生最大的一笔买卖。

  这家中介公司的一位经纪人说,这便是武威楼市的真实写照,农民辛苦一辈子,用了全部积蓄,再加上高额贷款,仅能买一套二手房,更别说新的楼盘。

  事实上,不只农民,武威的房价让很多工薪阶层望而生畏。就连武威市房管局的一名科长也对《中国新闻周刊》说,他每个月的工资是2900元,对于动辄每平方米5000多元的房子,也备感压力。

  但武威楼市的另一个现象也是不容否认的:供大于求,很多新楼盘库存严重。但这并未让高昂的房价回落。这一违背经济学原理的现象究竟是如何形成的?

  最近,中国房产信息集团克而瑞研究中心发布中国城市房地产风险排行榜,武威高居全国第二,仅次于同省兄弟城市陇南。

  疯狂的土地

  与古浪县农民花一生积蓄为儿买房不同,金羊镇宋家园村的村民老杨用土地换来了房子,他们村的地被政府征走了,政府为他们盖房。

  “养活了我一辈子的地没了。”老杨心里一直高兴不起来,直到现在还在念叨。他家中地很少,只有一亩三分。那些年他在地上种菜,送到城里去卖。

  从2007年政府就下了征地通知,开了几次村民代表大会,但他都忘记当时说了什么。直到两年后政府一声令下,开始平整土地,整个村10个小组2000多亩地摇身一变成了建筑用地。

  政府也给出了补偿政策,一亩地75000元,加上26000元住房补贴,16岁以上的还有24000元的养老金。合算起来一亩地125000元。另外,政府要给农民盖楼房,每个人能分到40平方米,并以1250元的价格卖给农民。

  条件十分诱人,只是给农民的所有补偿款要充当购房款,多退少补。老杨算了一笔账,他家3口人,能购120平方米的房子,需要支付15万元,几乎跟征地补偿款“相互抵消”。

  老杨叹了一口气说,事实上他们一分钱也没有得到,用地换了房。现如今木已成舟,大家只眼巴巴地等着属于他们的楼房。

  “土地没了,年轻人大都进城打工,但老人的工作却不好找。”58岁的老杨说,好在这几年武威大搞建设,他能在建筑工地打打零工,熬到60岁。60岁以后他就可以从政府领工资了,每个月603元。

  在武威像老杨这样家庭有很多,老杨介绍,除了宋家园,临近的皇台、窑沟村、新鲜村的地也被征走了,被称作是“安居工程”。

  新鲜村五组的张先生说,土地在农民手里不值钱,但通过国土资源局一转手,就值钱了。“政府从农民手中征地价格一亩10万多元,但拍卖后的价格这几年达到一亩300万元。”

  去年冬天,武威产生了一块“天价地”,一亩地价格拍到了450万。

  参与拍卖的一位开发商回忆,当时他们举牌举到一半就不举了,因为成本太高,无利可图。

  最终拿下这块地的是一家甘肃的公司,据跟其熟知的一位地产商说,拿到地后只摇头,按武威楼市行情,很可能赔钱,只能在容积率上想办法。

  武威市房管局土地储备中心一位人士向《中国新闻周刊》介绍,武威的地价是从2009年涨起来的,几乎与国家一系列“打压”房地产的政策同步,从2008年40万元/亩一路飙到现在每亩两三百万。

  这位人士称,2009到2012年是武威房地产市场发展最火爆3年,也是房价上涨最快的3年,均价从当时每平米2000元到现在超过5000元。根据国家统计局数据,2012年武威农民年人均纯收入刚过6000元,为6135元。也就是说,农民一年才能买一平方米多一点。

  多位开发商把武威居高不下的房价归咎于地价的虚高。“这几年武威低价疯长,开发商的利润空间在不断压缩。”

  特殊的土地出让模式

  武威市政府在大规模征地、卖地的同时,他们也有一套特殊的土地出让模式。

  市房管局土地储备中心王宝生副主任称,以土地换项目是他们最常用的方式。武威城市基础设施无前期建设,因此他们在招商引资的时候会提附加条件。比如拿地者必须负责修建一条道路或者治理某条河道。

  这种模式从2003年开始一直持续到现在。

  武威国土资源局在今年9月4日挂牌金羊镇窑沟村的一块土地【(2013)49号】,面积为12万平方公里,用于商品房建设。附加条件便是:竞得人筹资17056.8万元代建公益设施,竣工后能无偿交付代建主管单位。

  “政府没有钱,只能利用外面的资金。”王宝生说,政府只有能力做规划,没钱运营。土地成交后,土地出让金扣除开发商建设公共设施的费用,剩余上交财政。

  “天一时代城”楼盘一期工程在2003年开始,当时购地价格为一亩14.5万元,但要负责修建小区门前那条路,另外小区的供水、排水等公共基础设施也要自己修建。于是,天一时代城门前那条路被命名为“天一路”。

  去年,武威杨家坝河治理也被纳入该模式,由武威天一集团房地产有限公司(以下简称“天一”)和香港的一家公司联合治理。王宝生说,这是穷人的办法,“只有这些地。”

  据公开资料查询,武威市去年全年大口径财政收入完成26.7亿元,仅为兰州市的十五分之一。

  当然开发商也会提出自己的条件,要求政府将地整理成为“五通一平”。五通即通水、通电、通路、通气、通暖,一平为“平整土地”。

  武威一位从事多年的房地产商介绍,从2009年开始,武威的土地市场极为紧俏,一块土地挂出来,几十家房地产商蜂拥而至。他说,这其中很多人不是去拿地的,就是想通过这种方式把地价炒上去,进而抬高房价。

  然而,房价真的高了。天一2003年进入武威,是武威房地产市场的第一股外资,带来的新理念的同时也见证了武威房价由低到高的过程。

  刘维琼是该公司销售部的案场经理,也是10年的老员工。她介绍,2003年武威的房价在800元左右,当时推出“天一时代城”第一期楼盘,售价每平方米998元,是整个城区最高的价格。

  从2004年开始,外地开发商陆陆续续进入武威这个等待开发的城市。尽管如此,房价的涨幅也很小。刘维琼说:“每次开盘的涨幅都在50块钱左右,直到2008年武威的房价也维持在2000元/平方米。”

  她说,2008年年底,国家调控政策陆续出台,武威房价反而进入高速增长通道,每次涨500到1000元。“很吓人,从来没见涨得这么快的,但销量出奇的好,预售阶段便能售罄,整个武威几乎找不到现房。”

  与此同时,武威市政府大规模拆迁、平整土地、招商引资,加速了地价以及房价的上升速度。2012年,恒大集团进入武威,正在开发“恒大绿洲”项目。

  武威,这座位于甘肃省中部的历史名城,曾是“丝绸之路”的要冲。作为农业城市,武威的经济相对滞后。然而武威的房价水平却跻身前了三甲,仅次于兰州天水

  价格保卫战

  在北上广几乎找不到5000元/平方米的房子,但对武威来说已是高峰。

  在武威公路的两侧,充满着房地产的广告,它们甚至占领公共汽车的车身,“盛世欧景”“融城华府”“城市花园”,名字极具诱惑。

  驱车绕城,整个城市几乎被工地包围着,到处充斥着钢筋和混凝土的味道。新建的住宅越来越高,有的达百米,有种“欲与天公试比高”的味道。

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